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経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 · MD&A

２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は、当第２四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。(1) 業績の状況当第２四半期連結累計期間（2018年12月１日～2019年５月31日）における我が国経済は、緩やかな回復が継続しておりますが、米中貿易摩擦の影響により輸出の落ち込みや設備投資抑制の動きも見られ、景気の減速が懸念されています。当社グループが属する不動産業界では、不動産価格が高止まりで推移し、投資家の投資基準に適合する物件が市場に少ないことから、2019年１～３月の商業不動産取引額は1.2兆円と前年同期比で17％減少しました。金融機関の融資厳格化の姿勢を受けて個人投資家向け売買の一部は低調に推移していますが、機関投資家などを含む法人向け売買は引き続き堅調に行われています（民間調査機関調べ）。不動産証券化市場では、市場規模は拡大を続けています。J-REITではスポンサーからの供給に支えられ物件取得が進み、運用資産額は18.5兆円（2019年４月時点）まで伸長しました。また、私募ファンドの運用資産額は17.7兆円（2018年12月時点）となり、証券化市場の規模は36.2兆円まで拡大しました（民間調査機関調べ）。首都圏新築分譲マンション市場では、各社が新規供給を抑制し在庫販売に注力したことで、2019年１～４月の新規供給戸数は８千９百戸と前年同期比で13.6%減少しました。また、高値圏にある１戸あたりの販売価格はさらに上昇を続けてはいるものの、同期間の平均初月契約率は好不調の目安となる70%を下回って推移しています。一方、分譲戸建市場では、2019年１～４月の住宅着工戸数は２万１千戸と前年同期比で8.1%の増加となりました。消費税増税を意識した駆け込み需要はほとんど見られませんが、マンション価格に対し相対的な値ごろ感から堅調な需要が続いています（民間調査機関・国土交通省調べ）。東京都心ビジネス５区のオフィスビル賃貸市場は、好調に推移しています。2019年４月時点の平均空室率は1.7%（前年同月比1.0%の低下）と2002年１月以来の月別最低値を更新し、平均賃料は21,279円（同1,383円の上昇）と64か月連続で上昇しました。2019年に竣工予定の大規模ビルでは概ね入居テナントが内定しており、今後も賃料の上昇が続くと見られています（民間調査機関調べ）。東京都のビジネスホテル市場では、2019年１～３月各月の客室稼働率は前年同月を上回って推移しています。今後も訪日外国人の増加が見込まれており、宿泊需要の拡大が期待されています（観光庁調べ）。このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンション等の一棟販売を進捗させるとともに、不動産開発事業においては、分譲マンションや戸建住宅、商業施設の販売を推進しました。また仕入活動では、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。以上の結果、当第２四半期連結累計期間における売上高は34,452百万円(前年同四半期比5.9％増)、営業利益は7,964百万円(同15.6％増)、税引前四半期利益は7,634百万円(同17.2％増)、四半期利益は5,239百万円(同17.7％増)となりました。 セグメント毎の業績は次のとおりであります。なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同四半期比較については、前年同四半期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。 (不動産流動化事業) 当第２四半期連結累計期間は、「せいせきＣ館ビル」（東京都多摩市）、「両国トーセイビルⅠ・Ⅱ」（東京都墨田区）、「T's garden大島」（東京都江東区）等28棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」（神奈川県横浜市）等で５戸の販売を行いました。当第２四半期連結累計期間の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて18棟、土地２件を取得しております。以上の結果、不動産流動化事業の売上高は17,075百万円(前年同四半期比2.9％減)、セグメント利益は5,027百万円(前年同四半期比18.9％増)となりました。 (不動産開発事業)当第２四半期連結累計期間は、需要が堅調な新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス調布マノアーガーデン」（東京都調布市）等において、138戸を販売いたしました。戸建住宅では、「THEパームスコート船橋法典」（千葉県船橋市）、「THEパームスコート鎌倉城廻」（神奈川県鎌倉市）等において、37戸を販売いたしました。その他、商業施設１件、新築賃貸マンション１件、土地６件を販売いたしました。当第２四半期連結累計期間の仕入につきましては、ホテル開発用地３件、物流施設開発用地１件、商業施設開発用地１件、56戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。以上の結果、不動産開発事業の売上高は10,226百万円(前年同四半期比18.7％増)、セグメント利益は1,541百万円(前年同四半期比9.5％増)となりました。 (不動産賃貸事業)当第２四半期連結累計期間は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却した一方、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等10棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は2,934百万円(前年同四半期比4.9